Серый пояс Санкт-Петербурга по редевелопменту

22 МАЯ 2013 В 10:29

Редевелопмент - явление сравнительно недавнее, но остро необходимое в Санкт-Петербурге. Речь об этом шла еще при Анатолии Собчаке, но глобальное "пере-"строительство началось гораздо позже. Сейчас в Петербурге существует так называемая проблема «серого пояса» - территорий, нуждающихся в перестройке и производств, нуждающихся в передислокации. "Эксперт СЗ" постарался понять, во что и как превращаются бывшие фабрики и заводы.

Развитие рыночных отношений вытесняет промышленные территории за пределы мегаполисов, на окраины. В нашей стране это стало происходить гораздо позже, так как в советские времена самого понятия "стоимость земли" не существовало. Например, там, где сейчас планировалось возвести «Набережную Европы», раньше

производили ракетное топливо. В общей сложности под промышленными предприятиями центральных районов Петербурга около 40% территории. В европейских городах эта цифра не превышает 10%.

Предприятия стремятся "выехать" из центра по разным причинам: для кого-то это стратегическое расширение, а кто-то нуждается в оптимизации расходов. Однако отсутствие государственной поддержки или инвесторов может помешать передислокации в ближайший пригород.

Чтобы поменять местоположение большому предприятию необходимо совместить несколько условий: во-первых, согласовать свою инициативу с руководством города, которая может затянуться и на пять лет. Во-вторых, найти экономически выгодную территорию для размещения завода. В-третьих, найти финансовые ресурсы для переезда.

-  На первоначальном этапе собственники сталкиваются с проблемой

поиска подходящего земельного участка, - комментирует ситуацию «Эксперту СЗ» Максим Рот, управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН», - во-вторых, отсутствием на этом земельном участке мощностей и, как правило, коммуникаций (электроэнергия, вода и пр.), то есть необходимого набора инструментов для того, чтобы перенести производство. И, конечно же, транспортная доступность и удаленность данного участка от города.

Самый простой и быстрый способ – индустриальный парк. Но пока эта ветка также развивается, а стоимость аренды позволяет такие перемещения только очень крупным и успешных предприятиям. 

Пример редевелопмента территории - история Адмиралтейских верфей. Вопрос переноса судостроительного производства обсуждался с 2007 года. В 2010 году перемещение производства поддержало государство. Вместо 17 га островной территории "верфи" получили около 150 га в Кронштадте. Новые верфи планировали построить в течение шести-восьми лет,а на прежнем месте в конечном итоге оставить только научно-технологические корпуса. В июне 2011 года ОСК даже подписала соглашение о создании совместного предприятия для реализации проекта с корейской судостроительной компанией STX.

Общий объем инвестиций в проект ОСК оценивало в $720 млн. Деньги на переезд планировали извлечь из кредитов ВЭБа, а также с продажи земли. Однако в сентябре 2012 года генеральный директор "Адмиралтейских верфей Александр Бузаков сообщил, что не существует ни проекта строительства верфи, нет решения правительства об объектах финансирования. В декабре того же года проект был заморожен, ОСК объявила о ликвидации ООО "Управляющая компания по строительству Ново-Адмиралтейской верфи" - организации, созданной для реализации проекта. Если в 2010 году компания утверждала, что обеспечена заказами до 2017 года, то тогда основной причиной ликвидации проекта называлась неопределенность с освоением Штокманского месторождения, которое должно было обеспечить предприятие основными заказами.

В январе глава Минпромторга Денис Мантуров заявил, что перенос верфей в Кронштадт экономически нецелесообразен. На данный момент вопрос о перемещении судопроизводства отложен на неопределенный срок.

На месте завода предполагалось построить комплекс из социальных и жилых зданий. Аналитики высказывались, что на освободившейся территории можно построить до 200 тыс. м2 жилья. Строительство элитных жилых помещений на месте старых промзон - распространенная тенденция в сфере редевелопмента.

 

 

Как завод может стать домом

Одно из выгодных направлений реведелопмента – преобразование территорий в жилые и бизнес-помещения A-класса.

Большинство производств расположены в непосредственной близости к воде. Например, на Октябрьской набережной. Также определенным потенциалом обладают промышленные площадки в Петроградском районе. То, что не было преобразовано под проекты коммерческой недвижимости высокого класса, может стать жилыми помещениями. Так как одно из ключевых требований элитной недвижимости - расположение в историческом центре, а также наличие видовых характеристик на достопримечательности города, акватории рек и каналов.

Важно знать, кому принадлежит данная территория. Легче перестроить то, что находится в частных руках и не обложено ограничениями со стороны государства. Таких территорий очень мало, так как большинство площадей являются историческими зданиями. И, следовательно, подконтрольны либо городской администрации, либо федеральной.

Однако строительство жилья комфорт- и элитного класса развивается достаточно быстро. В 2012 году на рынок выведены два элитных комплекса: "Собрание" на территории бывшей автоколонны Такосомоторного предприятия №1 и многофункциональный "Леонтьевский мыс" на 2,7 га, ранее принадлежавших заводу "Красное знамя". Оба комплекса принадлежат компании RBI. Проекты собираются завершить к концу 2013 года и в 2014 году.

Будет перестроен квартал между Смольным проспектом и Тульской улицей - бывшая территория фабрики "Мягкая мебель". Ее в 2011 году приобрела компания "ЮИТ Петербург". На площади 2,9 га предполагается возвести 45 тыс м2 жилья элитного класса.

Территория, которая также уйдет под подобное строительство: промышленные зоны вблизи Московского проспекта: в основном промзона "Измайловская" и "Московская-Товарная".

Редевелопменту также подлежат грузовые дворы станций Московская-Товарная и Санкт-Петербург-Варшавский, бывший машиностроительный завод на Смоленской улице, завод "Вагонмаш". На этих территориях свои проекты будет реализовывать "ЛенСпецСМУ".

Подвергнется редевелопменту территория завода "Электросила". Два проекта компании Meredian Capital - территория завода "Петмол" и трамвайный парк №1 на Москвоском проспекте. На месте завода "Ленпродмаш" планируют возвести ЖК "Таиола" компании "Лемминкяйнен".

- Сейчас на месте сталепрокатного завода «Илматар» на Васильевском острове проектируется жилой комплекс в  стиле современной архитектуры, - рассказывает «Эксперт СЗ» генеральный директор компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, - площадь квартир составит не менее 140 тыс м2, это примерно 2 тыс квартир.

Собственником данного участка около 7 га является Lipsanen & Co. Комплекс включает также офисные и торговые помещения площадью около 22 тыс м2 и подземный встроенный паркинг на 1 200 машиномест. Строительство продлится в 4 очереди до 2017 года.

Аналитики прогнозируют, что в редевелопменте промышленных территорий доля проектов по строительству жилья бизнес-класса будет планомерно расти, и в среднесрочной перспективе может достигнуть 40-60%.

 

 

Как завод может стать культурным

Ответ на вопрос о том, что должно располагаться в бывших заводах расположен в области коммерческой целесообразности. Существуют примеры, когда экс-заводы становились не только коммерческой недвижимостью А-класса или элитным жильем.

Многофунциональный комплекс "Ткачи" располагается в заднии бывшей бумагопрядильной мануфактуры. В 2006 году "Овентал" приобрел здание. Бывшие фабрики хорошо сдавать под офисы и магазины, а вот с креативными пространствами не все так просто - хоть они и менее требовательны, но платят меньше.

На данный момент "Ткачи" расторгли контракт с медиахолдингом Planet Media Group, и будут управлять выставочным пространством самостоятельно. Руководство "Овентала" сочли, что медахолдинг не выполнил условия договора, и компании расстанутся 1 июня 2013 года.

Еще один пример - многофункциональный культурный центр "Лофт проект Этажи". В таких проектах важен баланс между выставочной и коммерческой составляющей. В этом культурном центру существуют хостел, кофейня, шоу-румы, книжные и магазины, и наравне с этим - платные выставки, и экспозиции со свободным входом.

Другая проблема – согласование с КГИОП, которое, по словам инвесторов, больше является препятствием, нежели сообщником. Как уже было сказано, большинство бывших заводских территорий были построены в XIXвеке. Такие территории выгоднее сдавать в аренду, и совсем невыгодно продавать – большинство действующих производств не могут привлечь для переезда финансы, вырученные за продажу земли – цена низкая и не покрывает расходы. Вкладываться в капитальный ремонт кирпичных стен инвесторы не горят желанием.

- Проблема в том, что инвесторы разбирают территории, как будто вытаскивают изюм из булки, - говорит Алексей Шаскольский, заместитель руководителя оценки Института проблем предприятий, - есть еще множество депрессивных территорий, нуждающихся в реорганизации.

В случае переноса промышленных зон за пределы центральных районов, как и в случае создания культурных объектов - важна инициатива и поддержка государства, так как именно от комитетов зависит облик культурной столицы.

- Нужен четкий алгоритм решений, коллаборация общества, государства и промышленных инициатив, - говорит господин Шаскольский,  - иначе город зачерствеет и сгниет.

Александрина Елагина