В тренде только полезные метры

18 сентября 2017 в 13:28

За последние годы на рынке строящейся недвижимости произошли принципиальные, если не сказать решающие, для дальнейшего его развития перемены. Они пока не успели отложиться в сознании потребителя, но для профессионалов отрасли перемены очевидны

Первый тренд – резкое увеличение пропасти между рынком эконом-класса, концентрированном в основном в «полях», и городским рынком качественного жилья. Этот разрыв коснулся всех аспектов, начиная с подхода к проектированию и качеству строительства, заканчивая ценовой политикой и продвижением объектов. В результате два рынка живут совершенно разными жизнями, часто – с диаметрально противоположными подходами и тенденциями.

К сожалению, аналитические отчеты до сих пор меряют «среднюю температуру по больнице», обобщая результаты деятельности обоих сегментов, что сглаживает впечатление и создает ощущение некого застоя, а по некоторым параметрам – даже спада. Это оказывает влияние на поведение потребителя, который ошибочно начинает ждать еще большей доступности покупки жилья.

Но если смотреть на показатели двух сегментов отдельно, картина выглядит кардинально иначе. Гетто-рынок, действительно, исчерпал свои драйверы роста и в ситуации перекоса баланса спроса и предложения в сторону предложения вынужден идти ва-банк. Отсюда – борьба за клиента ценой, снижение издержек и, как следствие, ухудшение качества строительства. При этом подходе правит бал «бюджетное проектирование», когда понятия комфорт и качество отходят на задний план перед необходимостью выжить. По сути, мы наблюдаем тупиковый сценарий, который еще несколько лет назад прогнозировали многие эксперты.

В то же время в сегменте качественного городского жилья мы наблюдаем совершенно другой ход развития. Конкуренция выходит на уровень качества, в первую очередь – качества продукта. Нельзя сказать, что это явление уже стало массовым, однако все больше девелоперов осознают необходимость изменения своего подхода к созданию и продвижению своих проектов. В первую очередь это касается подхода к проектированию.

Функциональное проектирование

Метод функционального проектирования родился в Петербурге, его разработала маркетинговая лаборатория компании LEGENDA Intelligent Development. Перед выводом на рынок своего первого smartпроекта, в котором реализован этот инновационный подход, LEGENDA два года работала в режиме научно-исследовательского института. Профессиональная команда проектировщиков, архитекторов и маркетологов сначала всесторонне изучала мировой опыт жилого проектирования, затем перекладывала его на реалии нашего рынка с учетом потребностей и удобства не просто абстрактных людей, а конкретных типов семей, которые в LEGENDA называют домохозяйствами. В результате были созданы сотни действительно функциональных планировочных решений, которые затем были пропущены через сито нормативов и СНИПов. В сухом остатке сформировался портфель из 250 рабочих планировок, в которых каждый метр был продуман – не абстрактно, а с точки зрения живых жизненных потребностей человека и членов его семьи.

«Все маркетинговые решения построены на элементарном принципе удовлетворения потребности или решения какой-то проблемы потребителя. Долгие годы на первом месте стояла именно проблема первичного обеспечения населения жильем, и девелоперам не нужно было думать о формировании уникального торгового предложения, отстройки, тем более – вдумчивой работе над продуктом. Зачем, если любой продукт сметался как горячие пирожки?! Насыщение рано или поздно должно было произойти, и это случилось», – объясняет директор по маркетингу LEGENDA, один из разработчиков smart-продукта и метода функционального проектирования Всеволод Глазунов.

Суть функционального проектирования – в «обратном» подходе. В течение многих лет проектирование начиналось с участка, на котором «сажался» дом, который затем нарезался на квартиры. Получалось то, что получалось: вытянутые, неудобные, а порой нелепые планировки: «расчески», «распашонки», «стаканы» и т.п. Главной целью застройщика было получение нужного количества метров, а дальше – по принципу «зачем стараться, если покупатель все равно все переделает». Новый метод идет от обратного: сначала проектируются оптимальные по соотношению функций и метража квартиры, которые затем «собираются» в квартирографию дома. Таким образом, в квартире нет бесполезных метров, за которые покупатель платит, но в жизни их не использует.

Если вы испытываете внутренний дискомфорт у себя дома и время от времени задумываетесь о перепланировке – это признак наличия у вас в квартире «бесполезных» метров и «мертвых» углов, которые мало того что не используются, они еще и мешают.

Тренд или исключение из правил?

Новая реальность рынка и изменившиеся запросы покупателей, как снег зимой, свалились на девелоперов неожиданно. Разогнанные неповоротливые махины налаженных в старом формате бизнес-процессов очень сложно остановить и развернуть в другую сторону – слишком велика сила инерции. Перейти на новые принципы создания продукта оказалось легче небольшим компаниям с гибкой системой управления и здравым маркетинговым взглядом на реалии рынка и перспективы его развития.

На рынке появились инновационные проекты, пока в основном в сегментах «комфорт+» и выше, где большая доля покупателей – это опытные клиенты, не впервые приобретающие недвижимость и подходящие к выбору вдумчиво. Появились даже инновационные компании, подобные LEGENDA на рынке Петербурга, которые продвигают принцип функционального проектирования и разработки продукта для потребителя в различных регионах нашей страны.

Всеволод Глазунов уверен, что в нынешних условиях этот тренд будет только усиливаться; успешно продавать продукт могут только те девелоперы, которые учитывают запросы и потребности своего покупателя. «Мы в LEGENDA начали думать об этом и внедрять еще семь лет назад, поэтому сегодня нас считают идеологическими лидерами на рынке, как это еще принято называть, тренд-сеттерами. Сначала мы были одни, но сейчас все больше девелоперов начали придерживаться тех же принципов, понимая, что в старом формате им уже не выжить в конкурентной борьбе за клиента», – объясняет он.

На сегодняшний момент современный подход к созданию жилья – это все-таки еще скорее исключение из правил. Но есть все предпосылки ожидать, что в ближайшие несколько лет таких исключений станет больше, и они сформируют даже не тренд, а новую реальность рынка. И только те девелоперы, которые успеют понять это и перестроиться, поедут дальше в этом поезде. Остальные, увы, останутся на перроне.

Ольга Ковалева