В Санкт-Петербурге 80% сделок с апартаментами приходится на класс «комфорт»

16 ноября 2017 в 12:19

14 ноября 2017 года прошла деловая встреча для СМИ «Апартаменты: перспективы и возможности развития формата на рынке Санкт-Петербурга», организатором которой выступили проект «Апарт-комплекс VALO», финский концерн Lemminkainen и компания Hospitality Management. 

В течение последних трех лет рынок апартаментов показывает устойчивое развитие: с 2015 года объем рынка увеличился в 3 раза, при этом наибольший прирост произошел в классах «комфорт» - в 4,6 раза – и «бизнес» - в 3,4 раза. «В настоящий момент в Санкт-Петербурге строится 15 новых апарт-отлей, - рассказала Марина Сторожева, начальник отдела продаж финского концерна Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса VALO. – Мы наблюдаем не только увеличение объема предложения, но и усиление интереса к апартаментам со стороны покупателей. При этом порядка 80% всех сделок с апартаментами приходится на класс «комфорт»». 

В Санкт-Петербурге апарт-отели делятся на те, которые, по сути, являются аналогом жилья, и сервисные апартаменты, которые предлагают гостиничные услуги. Именно апартаменты с гостиничной инфраструктурой наиболее востребованы среди инвесторов. «По нашим оценкам, 30% покупателей апартаментов VALO выбирают их для собственного или долгосрочного проживания, - подчеркнула Марина Сторожева, - 70% - это инвесторы, для которых с запуском II очереди проекта VALO стали доступны три доходные программы: VALO Classic, VALO Progressive и VALO Garant». 

Как отметила Марина Сторожева, доходность апартаментов складывается из дохода от аренды и роста капитализации объекта. Апарт-комплекс в рамках программы VALO Classic предлагает доходность от 9% со второго года эксплуатации и заключения договора с управляющей компанией. VALO Progressive предназначена для инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду апартаментов. По этой программе доходность начинается от 14%. VALO Garant гарантирует стабильный доход в размере 29 тыс. руб. в месяц. «Помимо гарантированного ежемесячного дохода, мы готовы делиться с собственником доходом, полученным сверх этой суммы», - дополнила представитель Lemminkainen. 

На привлекательность апартаментов как инвестиционного продукта влияет развитость инфраструктуры объекта. «Этот фактор важен для покупателя, потому что за счет качественной инфраструктуры складывается прогнозируемость окупаемости объекта», - рассказала Дарья Баранова, коммерческий директор RR Realty. По ее данным, в Санкт-Петербурге только 60% реализованных/сданных апарт-отелей имеют полноценную внутреннюю инфраструктуру, которая в основном представлена объектами ресторанного сегмента, услугами фитнеса и минимальным набором хозяйственных услуг. В соответствии с оценкой RR Realty, обеспеченность проекта VALO инфраструктурой как inside, так и outside достигнет 90%, так как заложена еще на этапе проектирования и строительства объекта.

Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management и консультант апарт-комплекса VALO, отметил, что средняя годовая загруженность апартаментов в Санкт-Петербурге составляет 88%, для качественных гостиниц этот показатель достигает 60%. Это объясняется тем, что апартаменты менее зависимы от сезона и больше востребованы среди корпоративного сектора, на который приходится около 60% от всего объема арендаторов. «Сегодня порядка 7 000 компаний являются корпоративными клиентами апартаментов», - подчеркнул Блейк Андерсон-Бунтз. Также апартаменты принимают часть туристического потока, который на протяжении последних нескольких лет только увеличивается. По мнению эксперта, Санкт-Петербург становится show case, площадкой, на которой происходят основные события, привлекающие внимание зарубежных и российских туристов. Чемпионат мира по футболу, Петербургский международный экономический форум, Sport Leaders Global Forum и другие события повышают интерес к городу как туристическому центру. 

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге наблюдается нехватка качественных отелей уровня 3*, которые востребованы как среди индивидуальных путешественников, так и больших туристических групп. Этот сегмент уже заполняют сервисные апартаменты, стоимость проживания в которых варьируется от 3 до 5 тыс. руб. за ночь. «Заполняемость 56% в год позволяет говорить о доходности от 9%», - прокомментировал Блейк Андерсон-Бунтз. 

Одна из тенденций рынка апартаментов – это приобретение такой недвижимости с привлечением ипотечных кредитов. «В общем портфеле ипотечных сделок на апартаменты приходится 8%, - рассказала Мария Максимова, заместитель управляющего филиала по розничному бизнесу ФАКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО). – Это связано с тем, что покупатели пока еще присматриваются к новому продукту». Мария Максимова отметила, что основные покупатели апартаментов – это бизнесмены. Итоги продаж апартаментов VALO показывают, что более 26% покупателей –руководители или собственного бизнеса, или наемные менеджеры высшего уровня. «Сейчас условия банков по отношению к собственникам бизнеса стали смягчаться», - отметила представитель банка «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ». - Наш банк подготовил программу, которая позволяет собственникам бизнеса обращаться за ипотекой по двум документам. Также банк рассматривает в качестве заемщиков граждан без российского гражданства, потому что апартаменты как инвестиционный продукт привлекателен и для западных покупателей». Основное отличие между ипотечными программами для строящихся объектов со статусом жилой недвижимости и апарт-комплексов заключается в размере первоначального взноса: для апартаментов он достигает 25%, когда для квартир – 15% от общей стоимости объекта. При большем первоначальном взносе банк готов давать дополнительные скидки. 

По мнению Марии Максимовой, покупка апартаментов с привлечением ипотеки – вполне выгодная инвестиция. «Доходность апартаментов в среднем составляет от 10%, а срок окупаемости объекта - 10-15 лет, что соответствует сроку кредита. При ставке 9,25% годовых получается возможность окупить апартаменты. На специальных условиях банк предоставляет кредит под 7,75%», - дополнила эксперт. 

Апарт-комплекс VALO – новый формат недвижимости, предполагающий приобретение апартаментов как для постоянного проживания, так и с целью инвестирования средств и последующей сдачи апартаментов в аренду.
Объект возводится на участке площадью 2,3 га напротив ст. м. «Бухарестская», по адресу: ул. Салова, 61А. Проект состоит из трех очередей. Высотность объекта – 18 этажей. Первые и вторые этажи с витринным остеклением предназначены для коммерческих помещений. Подземная часть здания отведена для встроенного паркинга на 270 машиномест.
Благоустройство закрытой внутренней территории предполагает оформление зон для отдыха. Проживающим также будет доступен фитнес-клуб с 25-метровым бассейном. 
Генподрядчиком и ответственным за продажи на объекте выступает финская строительная компания Lemminkainen, застройщик – ООО «Галс».