Так ли страшен «черт»

30.08.2018

Грядущие и уже случившиеся изменения законодательных норм по финансированию застройщиков вызывают неоднозначную дискуссию среди игроков рынка: пока одни нагнетают панику, другие спокойно готовятся работать по новым правилам.

С момента появления информации об отказе от схемы долевого строительства и переходе на новые способы финансирования по проектам, разрешения на которые получены после 1 июля 2018 и после 1 июля 2019 года (предусмотрен поэтапный переходный период), на просторах сети Интернет, а также в рамках различных профильных круглых столов и конференций многие застройщики и девелоперы стали говорить о резком повышении цен на недвижимость ввиду существенного удорожания строительства. Приводится диапазон роста цен от 10 до 30% (встречаются даже оценки удорожания до 40%) по сравнению с существующим уровнем.

Но насколько обоснованы такие оценки? Во-первых, определенное лукавство заключается в том, что часто застройщики суммируют издержки по отчислениям и в компенсационный фонд, и по стоимости банковского проектного финансирования, в то время как при использовании схемы привлечения средств дольщиков через эскроу-счета отчисления в компенсационный фонд осуществлять не требуется.

Иногда такое суммирование приводится для того, чтобы мотивировать потенциальных клиентов покупать недвижимость сейчас, «пока дешево», иногда – в силу реального заблуждения должностного лица, не разобравшегося в нормативных документах.

Напомним, для проектов, разрешение на строительство которых получено до 1 июля 2018 года, действуют старые нормы привлечения средств дольщиков, банковский надзор работает по упрощенной схеме (6 видов транзакций). По проектам, получившим разрешительную документацию после 1 июля 2018 года, контроль по целевому использованию средств вводится в полной мере (в постановлении правительства РФ зафиксировано 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для выполнения новой нормы девелоперы до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках специальные счета по схеме «одно разрешение на строительство (может касаться нескольких объектов) = один счет». Для проектов, запущенных после 1 июля 2019 года, остается две альтернативы: проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, либо финансирование полностью за свой счет.

Что касается банковского финансирования с использованием счетов эскроу, схема следующая: банк открывает застройщику целевую кредитную линию на строительство объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета, которыми застройщик распоряжаться не вправе. На средства на счетах эскроу проценты не начисляются. Когда объект завершен и сдан, средствами с эскроу-счетов гасится остаток кредита, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Важный момент: по эскроу-счетам система страхования вкладов предполагает возмещение до 10-ти млн рублей (а не 1,4 млн, как по другим видам счетов).

«Издержки застройщиков при переходе к схеме проектного финансирования, конечно, возрастут. Это также очевидно, как и то, что при этом снизятся риски покупателей квартир в строящихся домах. Однако если компания-застройщик грамотно выстроит финансовые потоки, то рост издержек можно минимизировать. Ведь в настоящее время кроме денежных средств дольщиков, фактически бесплатных для застройщиков, строительные компании пользуются краткосрочными кредитами на пополнение оборотных средств. А это гораздо более дорогие ресурсы, чем те, что застройщики получают в рамках проектного финансирования», - говорит старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие». Михаил Иоффе. Кроме того, для ускорения получения средств на строительство застройщики часто проводят различные маркетинговые акции, что снижает доходы и в конечном счете делает получение средств дольщиков не таким уж и «бесплатным» ресурсом, продолжает он. Между тем многие застройщики упускают из виду, что скидки и распродажи для скорейшего сбора средств – это тоже форма платы за финансирование.

Старт дан

Первым из банков специализированный продукт для застройщиков исходя из новых правил предложил Сбербанк, который предоставляет финансирование в размере до 85% стоимости строительства (соответственно, собственное участие компании должно составлять не менее 15%, обычно эта стоимость близка к стоимости приобретения земельного участка и затрат на проектную документацию). «Базовая ставка проектного финансирования зависит от стоимости ресурсов на рынке, качества Заемщика, рисков проекта и срока кредитования. По мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах процентная ставка будет снижаться. Когда совокупная сумма на эскроу-счетах сравняется с объемом предоставленного финансирования, ставка для заемщика уменьшится почти в 2 раза, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита, то кредит становится практически беспроцентным, ставка будет составлять 0,01% годовых», - рассказывает заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров. - Уменьшение ставки для заемщика по такой схеме происходит благодаря тому, что банк вычитает доход, полученный от использования средств дольщиков, из ставки по кредиту застройщика. С учетом того, что с осени текущего года ожидается повышение взносов в компенсационный фонд, стоимость проектного финансирования Сбербанка с использования счетов эскроу, и добавленные издержки строительства, в случае привлечения дольщиков без эскроу, становятся соотносимы». Скорее всего, переход на эскроу-счета будет выгоднее, чем финансирование без использования этого механизма, полагает руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов. По словам Олега Тихомирова, уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы потестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка.

Рыночные законы ценообразования никто не отменял, считают участники рынка. Озвучиваемое строительными компаниями повышение цен «первички» на 20-30% вызовет отток клиентов на вторичный рынок, где и наступит звездный час тех, кто покупал недвижимость с инвестиционными целями. Кстати, доля инвестиционных сделок после окончательного перехода на новые нормы финансирования строительства закономерно снизится ввиду сокращения «вилки» доходности от котлована до готового объекта. Некоторое сокращение доли инвесторов отчасти будет отыграно для застройщиков отсутствием необходимости устраивать акции и делать скидки при наличии банковского проектного финансирования: средства кредитного лимита выбираются по мере необходимости и есть уверенность, что проект будет реализован.

На 1 августа 2018 года 56 кредитных организаций включены Банком России в перечень тех, кто удовлетворяет критериям для работы со счетами эскроу, но пока считанные единицы из них разрабатывают соответствующие кредитные продукты. Неофициально ряд банков признаются, что хотят посмотреть на опыт коллег, на их ошибки и внедрить у себя только лучшие практики.

Пока одни строители анонсируют рост цен на 20-30% в перспективе 2-3 лет, другие ожидают удорожания от 5%. «Проектное финансирование – давно и широко используемый на рынке инструмент кредитования девелоперов. Но разные компании пользуются им по-разному. Для большинства это – инструмент стабилизации финансового потока, в то время как основным инструментом привлечения средств остается продажа по ДДУ. Для LEGENDA проектное финансирование всегда было не поддерживающим, а основным источником финансирования, - рассказывает Василий Селиванов. - На данный момент все проекты компании, даже те, которые только готовятся к выходу на рынок, полностью закрыты проектным финансированием от крупных банков – Сбербанк, Альфабанк, Банк Санкт-Петербург. Благодаря ему мы избегаем демпинга или, как мы это называем, «распродаж» на старте, чем грешат большинство застройщиков». Если в соответствие с новыми требованиями законодательства компания сейчас полностью перейдет на работу через эскроу-счета, то издержки LEGENDA возрастут на 5-6%, что в свете высокой доходности проектов не является критическим: «У нашей компании никогда не было практики ранних распродаж, и наша экономика позволяет выдержать даже при этих дополнительных расходах целевые экономические показатели по проекту.  Однако не для всех переход на работу по эскроу-счетам будет легким, т.к. их издержки возрастут гораздо значительнее и как следствие могут привести, во-первых, к отказу от демпинга на ранних стадиях строительства, во-вторых – к пересмотру своей ценовой политики в сторону удорожания для сохранения необходимого уровня рентабельности».

Так или иначе, строительную отрасль ждут фундаментальные изменения. Высока вероятность, что с рынка вынужденно уйдут многие небольшие и средние компании. Защищенность покупателей квартир существенно возрастет, а громкие скандалы с обманутыми дольщиками уйдут в прошлое. Некоторый рост цен по законам рынка должен быть весьма ограниченным, ориентировочно в пределах 10%. Для определенного сегмента ипотечных заемщиков доступность ипотеки несколько снизится, однако минимальные ставки и господдержка способны не допустить проседания рынка.

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассоаккредитив.

Применительно к строительству жилья: на счет эскроу покупатель квартиры вносит плату единовременно или в рассрочку. Банк блокирует деньги до окончания строительства и перечисляет их застройщику после ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на одну квартиру. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости, а у дольщика сохраняется гарантия возврата средств.

Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров

В Сбербанке при кредитовании с применением счетов эскроу возможно предоставление отсрочки по уплате процентов – полной, для проектов с высокой устойчивостью к изменению цены продаж, или частичной - на период до ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку банк при таком механизме несет повышенные риски и дополнительные расходы, при использовании отсрочки стандартная процентная ставка по кредиту несколько увеличивается — предполагается надбавка за неполученные вовремя проценты. Размер надбавки определяется отдельно для каждого проекта, так как зависит от его рисков и срока, на который предоставляется отсрочка.

Елена Анисина