Подвижки в индустриальной недвижимости

27 ИЮНЯ 2016 В 10:51

В Санкт-Петербурге запускается проект новых индустриальных площадок «Доступное производство», ориентированных на малый и средний бизнес. Он предполагает создание небольших индустриальных парков в 20-километровой зоне вокруг городов в каждом регионе страны

 

Издание «Эксперт Северо-Запад» регулярно рассказывает о новых индустриальных парках, которые появляются в СЗФО. Так, например, в материале «Операция «Индустриализация» говорилось о проекте совладельцев холдинга «Адамант»Михаила Баженова и Евгения Гуревича – новом индустриальном парке вблизи порта Бронка (см. «Эксперт С-З» № 23-24 (732) от 13 июня 2016 года). Еще один проект индустриального парка – «Подпорожье» в Ленинградской области (реализуемый управляющей компанией «Северо-Западный Холдинг» ГК «Каротекс»), который отличается выгодным стратегическим положением вблизи границы ЛО с Вологодской областью и Республикой Карелия (см. «Эксперт С-З» № 19-22 (731) от 16 мая 2016 года).

 

С инициативой же «Доступное производство» выступило объединение предпринимателей «Клуб лидеров». Ключевая цель проекта – создание в России максимального количества новых производств, действующих в несырьевом секторе. Рост малых и средних промышленных предприятий позволит увеличить импортозамещение и прямой экспорт, а также создаст большое количество МСП, работающих на аутсорсинге и подряде для более крупных компаний. Эксперты рассчитывают, что для запуска нового типа индустриального парка требуются незначительные инвестиции и минимальные внутренние ресурсы предпринимателей в размере от 10 до 50 млн рублей в основные фонды – здания и сооружения.

 

 

Эффект заимствования

«Во всем мире малый и средний бизнес выступает движущей силой экономики, является основой стабильности среднего класса и играет ключевую роль в формировании валового национального продукта, – говорит предприниматель, региональный координатор «Клуба лидеров» в Петербурге Вячеслав Трактовенко. – За последние несколько лет эксперты клуба посетили с официальными делегациями большинство стран из списка топ-10 рейтинга Всемирного банка Doing Business. Во время этих бизнес-миссий они изучали опыт этих стран, позволяющий им ежегодно удерживать лидирующие позиции, а в некоторых случаях и улучшать свои показатели. На основе полученных данных «Клуб лидеров» провел анализ ситуации в этих странах с целью выявления лучших практик и рассмотрел возможность их адаптации к реалиям нашей страны».

Одной из таких практик является инициатива китайских властей и предпринимателей, позволившая в короткие сроки существенно увеличить долю малого и среднего бизнеса в общей структуре экономики и совершить резкий прорыв в промышленности. Это стало возможным благодаря введению в оборот большого количества земель промышленного назначения. Государство взяло на себя обязательство по обеспечению данных территорий необходимыми коммуникациями и разработало упрощенную форму получения разрешения на возведение типовых производственных комплексов.

 

Сегодня государство принимает меры по координации развития производственных цепочек в виде кластеров для различных сфер промышленности. Такая активность приносит свои плоды, но из-за ориентированности на средний и крупный сегмент предпринимательства должное внимание не уделяется стимулированию и развитию микропредприятий и нижнего сегмента малых предприятий, а также малому и среднему бизнесу в целом. Между тем, по мнению экспертов, именно малый и средний бизнес более всего нуждаются в государственной поддержке.

 

Анализ ситуации с развитием индустриальных парков позволяет сделать также вывод о том, что индустриальные парки, создаваемые частным бизнесом, в целом демонстрируют значительно большие успехи в своем развитии, нежели государственные (или муниципальные). Но и они ввиду того, что создавались в большинстве своем еще до 2008 года крупными девелоперскими холдингами на землях промышленного назначения, представляют интерес лишь для крупных промышленных предприятий, а для МСП в сфере обрабатывающей промышленности неконкурентоспособны по цене. Таким образом, инициаторы проекта задались вопросом – как объединить интересы региональных властей и частного бизнеса в целях создания оптимальных условий для развития микропредприятий и нижнего сегмента малых предприятий, а также малого и среднего бизнеса в сфере обрабатывающей промышленности.

 

 

Антидепрессант

Количество индустриальных площадок проекта зависит от количества населения, проживающего в городах. Так, в Санкт- Петербурге численность населения составляет 5 млн человек, то есть для эффективной работы проекта необходимо выделить 5 тыс. участков площадью по 2 га каждый. В депрессивных районах или в малых городах с населением менее 50 тыс. человек инициаторы предлагают выделять участок на каждые 500-800 жителей – территория сразу получает категорию «земля промышленного назначения» без ограничений использования, за исключением складирования ядерных отходов, скотомогильников и свалок для хранения мусора.

 

«На данный момент пилотный проект нашей программы «Доступное производство» реализуется на частном земельном участке в Петербурге силами инвестора, – отмечает Вячеслав Трактовенко. – В случае его успеха и поддержки федеральными органами исполнительной власти, впервые в России будут созданы условия для резкого увеличения доли малого и среднего бизнеса в экономике страны, появления целых секторов экономики в сфере обрабатывающей промышленности, аутсорсинга и экспортно-ориентированного импортозамещения, а также будет решена проблема моногородов. Данный проект может быть сопоставим с целевыми показателями стратегии развития МСП до 2030 года».

 

По словам Трактовенко, для возведения объектов на территории индустриальных парков предлагается создать единый для всей страны электронный реестр 10-20 видов типовых проектов быстровозводимых промышленных зданий площадью 1, 2, 3 тыс. и до 10 тыс. кв. м. Все типовые проекты будут сопровождены согласованными документами для начала строительства сразу после уплаты минимальной пошлины в размере 1 тыс. рублей за проект. После этого предприниматель сможет выбрать и скачать чертеж из электронного реестра и в тот же день приступить к возведению здания на участке без бюрократических проволочек. Полученный документ имеет электронное подтверждение «согласовано государством», также к нему автоматически прикрепляется разрешение на строительство, так как проект является типовым.

 

Получить земельный участок предприниматель может в аренду на основании конкурса, заявки или лотереи. Обязательным условием является возведение в течение двух лет типового промышленного объекта. Стоимость аренды на период строительства минимальна и не дает арендатору права передавать землю в субаренду. Если в течение двух лет здание не возведено, участок изымается.

 

После строительства объекта с резидентом индустриального парка заключается договор аренды на десять лет. В рамках проекта ему будет предоставлено право получения данного земельного участка в собственность через выплату всех видов налогов на сумму, эквивалентную 1 млн долларов, в течение десяти лет или выкуп земельного участка единым платежом. Передача земли в собственность осуществляется после получения справки из ФНС. После получения подтверждения об уплате налогов компания может приобрести участок со зданием за символическую плату в 1 рубль.

 

 

Сдвинуть из мертвой зоны

По оценкам экспертов, в течение семи-десяти лет в России появится 150 тыс. новых предприятий, которые будут производить самый широкий спектр товаров: мебель, запчасти, фурнитуру, продукты питания и т.д. Средний штат такого предприятия составит 20-40 человек. А в условиях нестабильной экономической ситуации данный проект будет иметь огромное социальное значение для общества, так как создаст тысячи новых рабочих мест, а выделенные 2 га земли позволят небольшой компании выстроить долгосрочную стратегию развития с горизонтом планирования до 20 лет. Предприниматель будет заинтересован платить «белую» зарплату, все налоги и взносы, так как в будущем это позволит ему получить земельный участок в собственность.

 

Инициаторы «Доступного производства» уверены, что программа даст толчок выводу предприятий из так называемой мертвой зоны городов, в свою очередь освобожденные площади заводов могут быть грамотно использованы городскими властями под реновацию. В городах оживут промзоны. Это даст экономический эффект, сопоставимый со всей программой. Из вновь открывшихся предприятий, благодаря созданным условиям, смогут вырасти по-настоящему инновационные компании с уникальной продукцией, востребованной во всем мире – российские «самсунги», «филипсы» и др.

 

Затраты государства на запуск программы минимальны: выделение земли, разработка типовых проектов с участием экспертов отрасли, подключение индустриальных парков к энергосетям и обеспечение транспортной доступности объектов.

 

По предварительной оценке, от реализации программы государство в течение десяти лет может получить до 250 млрд долларов в бюджет страны, при этом около 30% предпринимателей смогут выкупить свои участки в течение первых семи лет. А это значит, что в бюджет страны увеличится поступление от земельного налога. Государство получит более 4 млн лояльных граждан из числа представителей малого и среднего бизнеса, новых реальных товаропроизводителей. Также «Доступное производство» резко повысит мобильность населения РФ, особенно рабочих специальностей, что разгрузит депрессивные моногорода и поселки. Таким образом, будет наблюдаться мультипликативный эффект от программы.