Петербург на 20% обгоняет Ленобласть по объему продаж квартир с отделкой

20 апреля 2017 в 12:29

В марте в Минстрое РФ сообщили о подготовке законопроекта, который предполагает запрет продажи стандартного жилья без минимальной отделки. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что это повысит качество жизни в новостройках. По словам чиновника, проведение ремонта, а также сопровождающие его шум и накопление мусора, мешают жителям новых домов в первые несколько лет после заселения. Новый закон призван исправить эту ситуацию. Однако структура предложения на рынке в этом аспекте не одинакова, что порождает целый ряд вопросов к подобной правовой инициативе. Чтобы разобраться в этой теме аналитики Urban Awards провели исследование уровня распределения квартир по наличию отделки на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти.

География форматов

 

Как правило, чем выше класс жилого комплекса, тем меньше вероятность того, что  в доме будет предложена отделка от застройщика. Однако в целом в городе и в регионе наблюдается высокий спрос на квартиры с  тем или иным видом отделки.  При этом спрос на такой девелоперский продукт со временем только растет.

 

Суммарно на рынке первичного предложения жилья Санкт-Петербурга доля квартир с чистовой отделкой занимает 46,16%. Ещё 20,78% лотов предлагается с предчистовой (белой) отделкой.  В то же время без отделки предлагается всего 33,06% от реализуемых квартир.

 

На рынке новостроек Ленинградской области соотношение между вариантами предлагаемой отделки выглядит по-другому. В проектах за пределами столицы региона предлагается 52% квартир с черновой отделкой. Только 11,5% лотов продается с белой отделкой,  а еще 36,4% с чистовой.

Причиной такой корреляции является  более низкая платежеспособность населения  Ленобласти. В этих условиях девелоперы делают все возможное для того чтобы предложить покупателю наиболее доступный продукт. Рецептом для этого почти всегда становится экономия на отделке.

 

В этом плане наблюдается общероссийская ресинхронизация рынка. В городах-миллонниках предлагается куда больше квартир с отделкой, что объясняется высоким уровнем платежеспособности населения. В малых городах основным критерием выбора жилья становится цена. Так, жители Ленобласти чаще покупают квартиры эконом и комфорт-классе без отделки, а затем самостоятельно проводят в них ремонт. При этом такие работы могут растянуться на годы. Поэтому выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика вполне осязаема. Девелоперский ремонт обойдется в 5,5-9 тыс. рублей за 1 кв. м.  Стоимость самостоятельного ремонта резко возрастает и сегодня  находится на уровне от 15 тыс. рублей за 1 кв. м.  Такой вариант развития событий часто выбирается и при покупке жилья с инвестиционными целями.  Владелец квартиры может сразу же сдавать ее в аренду, оплачивая ремонт из платежей арендатора. 

 

Распределение по классам

 

Распределение предложения по уровню отделки во многом зависит не только от географии строительства, но и от класса жилья. Максимальная доля квартир с чистовой отделкой на рынке Петербурга и ЛО наблюдается в эконом-классе. В наиболее доступном сегменте рынка с таким видом отделки предлагается 65,6% лотов. В комфорт-классе с отделкой предлагается 42,6% квартир, а в бизнес-классе лишь 29,2%. Спрос на такую собственность объясняется тем, что покупатели хотят сразу жить с комфортом и забыть о ремонте в перспективе 5–10 лет.

 

Стоит отметить, что в элитном классе квартиры с чистовой отделкой являются исключением из правил. Только в одном петербургском жилом комплексе – "Леонтьевский мыс" – продаются квартиры с такой отделкой, но по индивидуальным проектам. Покупатели премиального жилья так же как и покупатели бюджетных квартир предпочитают проводить самостоятельный ремонт. Однако мотивы и подходы к решению этой задачи здесь кардинально расходятся. Если покупатели бюджетного жилья стремятся сэкономить средства и проводить работы своими руками, то состоятельные клиенты не готовы вселяться в квартиры типового вида. В элитных жилых комплексах клиенты выбирают лоты без чистовой отделки, так как в будущем реализуют свой эксклюзивный дизайн-проект, полностью и детально отвечающий их требованиям.

 

Именно по этой причине обстановка с черновой отделкой в домах различных классов диаметрально отличается от ситуации с чистовой. В элитном классе 73,6% квартир сдается именно без отделки, в бизнес-классе доля таких лотов составляет 59%, в комфорт – 31%, а в эконом-классе – 20,5%.  Минимальный объем предложения в  наиболее бюджетном сегменте рынка приходится на  квартиры с предчистовой отделкой – 14%.

 

Самый сбалансированный объем предложения наблюдается в комфорт-классе. Различные варианты отделки  в таких проектах  распределены не так неоднородно как в других сегментах рынка. Квартиры с белой отделкой здесь занимают 26,3%, с чистовой – 42,59%, а без отделки – 31,16%.

 

В проектах двух наиболее дорогостоящих сегментов рынка первичного жилья уровень предложения квартир с предчистовой отделкой не слишком велик. Сегодня в бизнес-классе предлагается 12% таких лотов, а в домах элит-класса доля такого предложения составляет лишь 26%.

Вопрос цены

 

Вариации предлагаемой отделки влияют и на уровень конечной стоимость квартир. Вдобавок соотношение стоимости жилья с одинаковыми типами отделки в проектах разных классов сильно отличается.  Так, в эконом-классе стандартная разница между квартирой с черновой и чистовой отделкой находится на уровне в 4 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом в комфорт-классе эта разница увеличивается и достигает уже порядка 6,8 тыс.  рублей за 1 кв. м.

 

В более дорогих проектах ситуация не столь однозначна. Это объясняется снижением уровня стандартизации жилых комплексов бизнес и элит-классов. В обобщенном виде в бизнес-классе разница между лотами с различными отделками  составляет примерно 4 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоит отметить, что в этих двух сегментах рынка  абсолютное большинство жилых комплексов  предлагаются без отделки. Именно этот факт объясняет столь низкий средний уровень разницы цен. Так, средняя цена в ЖК "Европа Сити" на квартиры без отделки составляет 144 тыс. рублей за 1 кв. м, а с чистовой отделкой лишь 150,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако одновременно с  этим важно понимать, что покупатели квартир в элитных проектах могут позволить себе провести отделку равную по стоимости цене лотов в ЖК более демократичных сегментов рынка.

Большинство аналитиков и экспертов рынка сходятся во мнении, что сегодня совокупная средневзвешенная доля квартир с чистовой отделкой неуклонно увеличивается. Это происходит по причине того, что на данный момент у всех участников рынка появилось структурное понимание современных стандартов строительства, требований и формата спроса. Данная тенденция будет расширяться и по более прозаичным  причинам. Обычные покупатели жилья все чаще приходят к выводу, что самостоятельный ремонт очень сложен и часто необоснованно дорог.

 

Мнения застройщиков

 

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая:

 

Во многих европейских странах, в том числе в Финляндии, в принципе не разрешен ввод в эксплуатацию домов и передача квартир покупателям без отделки и, в некоторых странах, даже без встроенной мебели. И, в целом, это удобное и правильное решение для продвинутого общества, поскольку заметно упрощается жизнь покупателям и повышается комфорт проживания (люди избавляются от неудобств, связанных с проводимым в квартирах ремонтом). Однако, у нас до этого еще не дорос ни рынок, ни большинство клиентов.

 

Подобное решение, наверное, может считаться наиболее приемлемым для объектов, относящихся к эконом-классу. Но и в этом случае, если отделка будет обязательно предусматриваться во всех квартирах, то это окажется неудобно для части клиентов, желающих самостоятельно организовать в квартире удобное пространство и сделать перепланировку. В сегменте комфорт-класса сейчас 

 

достаточно большая доля квартир приобретается с чистовой отделкой, и мы видим по нашим продажам - если застройщик предлагает действительно хорошую отделку, то она весьма востребована. Тем не менее, и в комфорт-классе такой выбор делает не более 50% клиентов. А в более высоких классах доля квартир, приобретаемых с отделкой, значительно меньше – в реалиях сегодняшнего рынка клиенты не готовы массово покупать то, что предлагается в части отделки и меблировки. Таким образом, основной части покупателей просто придется платить за то, что им не нужно, при этом на рынке будет увеличиваться себестоимость продукта и, соответственно, цена продаж.

 

Конечно, очень многие жители крупных городов уже пришли к пониманию, что не хотят заниматься ремонтом – отдавая себе отчет, насколько много времени, сил и нервов на это уходит, как некомфортно жить, когда вокруг соседи делают ремонт и т. д. Но, несмотря на осознание всех этих минусов, большая часть клиентов, особенно в высоких сегментах, психологически еще не созрела до приобретения жилья с отделкой, которая будет предусматриваться в обязательном порядке.

 

Директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов:

 

Готовый, с точки зрения отделки, продукт в массовом сегменте уже норма рынка, которая сложилась естественным образом. Доля квартир с отделкой в предложении данного сегмента будет расти и дальше. В городе быстрее, в пригороде медленнее. Есть ли смысл законодательно ускорять этот процесс? К сожалению, инициатива никак не повлияет на покупательскую способность. И те, кто экономил на отделке, лишившись этой опции, будут вынуждены за нее платить.

 

Директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов:

 

Минстрой, как всегда, обескураживает своими инициативами.

 

В нашем понимании, отделка в сегменте массового жилья, который, к слову, представляет из себя довольно широкую «вилку» и по качеству, и по цене, должна быть опционной, а не обязательной.

 

В нижнем ценовом сегменте гетто-рынка обязательство сдавать жилье с отделкой приведет только к одному: на ней будут максимально экономить и делать на низком качественном и эстетическом уровне с обычным посылом «все равно это будут переделывать!».

 

В комфорт классе, который также относится к жилью массового спроса, но в более высокой ценовой категории, рынок ориентируется на запрос клиентов, а не на директивы сверху. В нашем случае у компании LEGENDA отделка – это обязательный атрибут бренда. Она может быть чистовой или «белой», но в любом случае мы ее делали, делаем и будем делать. Это – неотъемлемая часть нашего smart-продукта.

 

Какие маркетинговые решения будут для себя принимать другие игроки рынка, мы утверждать не возьмемся. Скорее всего, те проекты, которые будут продаваться «ценой», найдут способ формально подойти к выполнению требования Минстроя (если таковое решение все-таки будет принято) или вообще обойти его. Проекты более высокого уровня сделают отделку дополнительной маркетинговой опцией.

 

В эконом-классе стоимость отделки вообще не принято выделять, т.к. она минимальна.

 

В более высоком классе комфорт, как правило, отделка входит в цену квадратного метра, занимая в нем от 3 до 6 тыс. руб. на кв.м. А вот если мы говорим о чистовой отделке, то ее стоимость варьируется от 9 до 15 тыс. руб. Это примерно 10-15% от стоимости квадратного метра. Соответственно, на столько и вырастет его цена.

 

Еще один архиважный вопрос – кто будет делать эту отделку? В курсе ли Минстрой о кризисе подряда на нашем рынке, особенно по отделочным работам? Где найти компании, у которых не только руки растут из правильного места, но они еще и могут осилить большой объем работ? Спросите у любого застройщика, и он расскажет, какая это огромная проблема. Между прочим, это еще и причина огромных рисков девелопера. Сколько было случаев, в том числе и в опыте LEGENDA, когда подрядчик по отделке срывал сроки работ, пытался сдать работы ненадлежащего качества, а то и вовсе, не выполнив своих обязательств, банкротился и уходил с объекта? А вело это к задержке сроков сдачи. Кто в ответе перед дольщиками? Девелопер!

 

Надеемся, мы окажемся не единственными, кто выскажется по поводу этой инициативы, и коллегиальное мнение строителей, и так до предела зажатых административными и законодательными барьерами, дойдет до ушей федеральных чиновников.

 

Директор по продажам компании «Полис Групп» Дмитрий Макаров:

 

Безусловно, квартиры с полной отделкой дороже, чем без нее. Это логично. Однако, вопрос о разнице в цене квартиры с отделкой и без нее лежит в другой плоскости. После приобретения квартиры "в голом бетоне" покупателю придется делать ремонт самостоятельно. Ремонт от застройщика до 30% выгоднее самостоятельного ремонта аналогичного качества, при этом цены на отделку фиксируются на момент заключения договора и меняться не будут. Стоит отметить, что при ипотечных сделках приобретение квартиры с отделкой является важным фактором, так как покупатель легко может включить затраты на ремонт в стоимость ипотечного кредита по процентной ставке, существенно ниже ставки потребительского кредита (именно потребкредит является дополнительным бременем людей на ремонт).