На низком старте

22 января 2017 в 11:44

Рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга, снизив показатели по итогам прошлого года, готов к восстановлению утраченных позиций.

 

Петербургский рынок жилой недвижимости прошел через 2016 год без потрясений и резких сдвигов, продемонстрировав спокойное и уверенное развитие. Практически неизменными к уровню 2015-го оставались структура предложения по классам жилья, умеренно росли цены и число сделок. Небольшое снижение объемов продаж зафиксировано лишь в одном сегменте – элитной недвижимости. Но, по мнению аналитиков, это явление временное. Ожидается, что уже в наступившем году уровень продаж элитных квадратных метров пойдет в рост, продолжится рост цен. «Рынок элитной недвижимости всегда отличался стабильностью, – отмечает генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. – Даже такие факторы, как политические и экономические изменения, сказываются на этой сфере в меньшей степени, чем на других».

 

Начало подкачало

 

В минувшем году на рынок Петербурга выведены только два новых жилых комплекса элит-класса. «В марте стартовали продажи в ЖК «Щедрин» на 70 квартир суммарной площадью около 6,7 тыс. кв. м, в апреле открылись в проекте Royal Park на 298 апартаментов – еще 26,1 тыс. кв. м», – говорит директор департамента исследований компании Colliers International Вероника Лежнева.

 

Но два новых комплекса составляли лишь малую часть ожидающих покупателя элитных квадратных метров. В общей сложности продажи велись в 26 объектах. Больше всего квартир предлагали самые крупные новостройки: Royal Park, «Смольный проспект», «Смольный парк», «Русский дом», «Крестовский de luxe» и «Привилегия». При этом львиная доля предложения пришлась на Петроградский и Центральный районы.

 

Согласно наблюдению аналитиков Colliers International, по итогам третьего квартала в экспозиции находилась 1 тыс. 517 элитных квартир площадью около 190 тыс. кв. м. Средняя цена квадратного метра составляла 300-500 тыс. рублей. «Второй и третий кварталы 2016 года продемонстрировали стабильный уровень продаж, сопоставимый с результатами за аналогичный период 2015-го – на уровне 140-150 квартир за квартал, – отмечает Вероника Лежнева. – Однако резкое снижение темпов реализации, наблюдавшееся в начале года, повлияло на суммарные результаты. За девять месяцев 2016-го объем продаж составил 46 тыс. 400 кв. м, что на 13,6% меньше, чем за аналогичный период 2015 года и на треть ниже показателей 2014-го».

 

По данным Knight Frank Saint-Petersburg, в конце прошлого года отмечалось падение темпов продаж в элитном сегменте первичного рынка. «Четвертый квартал традиционно считается самым результативным, и все участники рынка были настроены на повторение этого сценария в 2016 году, – поясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. – Вопреки ожиданиям, спад объемов продаж стал заметен уже в октябре и длился в течение ноября. Ситуация начала немного выравниваться лишь в декабре». В компании подсчитали, что всего за год в элитном сегменте первичного рынка недвижимости продано 63 тыс. кв. м жилья. Общее количество реализованных квартир и апартаментов – 533. Динамика по сравнению с 2015 годом составила минус 6% (в к в. м) и плюс 7% (в штуках квартир).

 

В Knight Frank St. Petersburg также подтверждают, что больше всего квартир выставлено на продажу в Петроградском и Центральном районах города. «По объему предложения лидировал Крестовский остров, на втором месте – Литейный проспект, – конкретизирует Екатерина Немченко. – На третьем – Петровский остров с первым на этой территории элитном комплексом Royal Park от ГК «КОРТРОС». По мнению Игоря Онокова, интерес к этой территории возник неслучайно. «Участков под новое строительство в центре практически не осталось – именно поэтому активность девелоперов смещается на острова (Каменный, Петровский и окраины Крестовского)», – поясняет он.

 

По данным Knight Frank St. Petersburg, во многом благодаря популярности апартаментов в проекте Royal Park их доля в общем объеме продаж на рынке элитной недвижимости за год выросла с 6 до 26%. Директор по маркетингу Холдинга RBI Михаил Гущин считает рост спроса на апартаменты одной из новейших тенденций рынка, проявившейся в 2016 году. «Клиенты положительно относятся к этому формату и активно приобретают такие помещения, – говорит Михаил Гущин. – В 2016 году в сегментах «бизнес» и «элит» продажи апартаментов на первичном рынке составили 12% (по количеству проданных квартир/апартаментов). Очевидно, что здесь Петербург движется по московскому сценарию, где доля такого типа недвижимости уже приближается к 50%».

 

Важна фишка

 

В том, какие именно элитные квартиры оказались наиболее востребованными на рынке, мнения аналитиков несколько расходятся, но при этом отмечаемые тенденции не противоречат, а, скорее, дополняют друг друга.

 

По информации Colliers International, в Петербурге сохраняется тенденция выкупа наиболее недорогих и небольших квартир в жилых комплексах. «Так, средний размер приобретаемых квартир в третьем квартале прошлого года составлял 120 кв. м, – анализирует Вероника Лежнева. – Однако ряд покупателей приобретает квартиры для дальнейшего объединения». Со стороны застройщиков также наблюдается готовность идти навстречу подобным пожеланиям покупателей: во многих проектах, представленных на рынке, ряд квартир предлагается к продаже едиными блоками.

 

В Knight Frank St. Petersburg говорят о прослеживавшемся в течение прошлого года росте интереса к просторным квартирам с большим количеством спален. «Значительная часть покупателей в качестве основного мотива для покупки элитного жилья указывала переезд с целью улучшения жилищных условий», – поясняет Екатерина Немченко. Поскольку потребности клиентов изменились, выросли и ожидания по бюджету покупки, подчеркивает эксперт. Так, 32% покупателей были готовы приобрести жилье стоимостью более 50 млн рублей, 25% – стоимостью о т 35 до 50 м лн рублей. «Надо отметить, что еще в 2015 году основное число запросов приходилось на квартиры стоимостью менее 25 млн рублей», – подчеркивает Екатерина Немченко.

 

«Для покупателей элитной недвижимости при выборе новой квартиры важен целый ряд ключевых критериев, – отмечает Игорь Оноков. – Это местоположение, видовые характеристики объекта, современные решения в строительстве и инженерии, сервис и инфраструктура. Сегодняшний клиент знаком со многими решениями в недвижимости, применяемыми за рубежом, поэтому предъявляет высокие требования к объектам на отечественном рынке».

 

По мнению Игоря Онокова, далеко не каждый из этих объектов способен удовлетворить всем перечисленным критериям. «Проектов, обладающих всеми преимуществами высокого класса, на рынке очень мало. Поэтому девелоперу важно выделяться какой-то своей «фишкой» на фоне конкурентов. Наша компания, например, привлекла к работе над своим элитным проектом известного дизайнера Филиппа Старка и английскую студию YOO inspired by Starck. На рынке Петербурга пока нет ни одного объекта, выполненного с участием этих специалистов, – наш проект стал первым. Для ЖК «Леонтьевский Мыс» Филипп Старк разработал дизайн-решения интерьеров квартир и экстерьеров комплекса. Это одна из многих особенностей, которые выделяют наш проект на фоне других», – говорит Игорь Оноков.

 

Сотрудничество с мировыми звездами архитектуры и дизайна – одна из новых тенденций рынка элитной недвижимости. Одним из примеров стал создаваемый компанией ЮИТ элитный жилой комплекс «Смольный проспект», архитектурная концепция и проект которого разработаны бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. Его первым проектом в Петербурге был жилой комплекс «Александрия» Холдинга RBI, сданный еще в 2013 году. Тогда маэстро не только разработал архитектурную концепцию объекта, но и лично контролировал ход строительных работ, несколько раз приезжая в Петербург.

 

В третьем квартале прошедшего года рынок элитной недвижимости продемонстрировал стабилизацию средних цен предложения, считают аналитики Colliers International. «За первые девять месяцев года рост цен в элитном сегменте составил около 9-10% – преимущественно за счет сегмента «делюкс», а также за счет появления нового жилья в центральной части города, – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, в конце третьего квартала цена экспонируемого элитного жилья сегмента «премиум» составляла 320, а в сегменте «делюкс» – 500 тыс. рублей за кв. м.

 

По итогам декабря средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости отмечалась на уровне 348 тыс. рублей, дополняют в Knight Frank St. Petersburg. За год прирост составил на 5,3%. Больше всего подорожали видовые квартиры: только в течение первых трех кварталов 2016-го они прибавили в стоимости 17%.

 

Тем не менее, не вся элитная недвижимость росла в цене. Согласно исследованию, проведенному аналитиками компании «Бекар», обратная тенденция наблюдалась в сегменте апартаментов элит-класса. Несмотря на востребованность апартаментов, во втором квартале минувшего года они подешевели на 7% по сравнению с уровнем первого квартала – до 291,2 тыс. рублей за кв. м, продолжив тем самым отступление на позиции двухгодичной давности. Дело в том, что в первом квартале 2015 года цена на апартаменты элит-класса составляла 250,9 тыс. рублей за кв. м, а к третьему кварталу достигла 443,9 тыс. рублей за  кв. м, после чего начала терять высоту.

 

Исчерпав возможности для развития в центре Санкт-Петербурга, девелоперы обратили внимание на Петровский остров
Исчерпав возможности для развития в центре Санкт-Петербурга, девелоперы обратили внимание на Петровский остров

 

Можно предположить, что снижение средней цены квадратного метра апартаментов в последние два года обусловлено двумя моментами. Во-первых, ряд дорогих квартир был приобретен в течение 2015 года, поэтому в конце года и стала снижаться средняя цена. Во-вторых, Royal Park, формирующий существенную часть апартаментного рынка, за счет более низких цен на старте оказал влияние на средние значения в этом классе. То есть снижение цены на апартаменты обусловлено именно изменением экспозиции на рынке – внутри проектов ценники не снижались.

 

Обитаемый остров

 

В 2017 году на рынок может выйти сразу несколько новых элитных проектов совокупной жилой площадью около 28 тыс. кв. м. «Один из самых интересных – это Art View House, проект нового строительства в центре города, с видами на воду и исторические доминанты Петербурга», – считает Екатерина Немченко.

 

Места под элитную застройку в центре города заканчиваются. Это дает экспертам основание для уверенности в том, что продолжится активное освоение территории Петровского острова – здесь уже запланировано возведение ряда новых объектов. «Место очень привлекательное: зеленые зоны, парки, вода. Уверен, что в ближайшие несколько лет в этой локации будут реализованы десятки проектов новостроек – конечно, не только элитных, – прогнозирует директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Так, наша компания летом 2015 года начала строить на Петровском острове ЖК OSTROV, это проект бизнес-класса». В том же году на рынок вышла «Петровская ривьера» компании «Северный город» (входит в холдинг RBI).

 

Компания «Леонтьевский Мыс» намерена построить на территории острова, на месте солодовни «Новая Бавария», элитные лофты. «Проект находится в стадии разработки, идет экспертиза КГИОП, – рассказал Игорь Оноков. – Далее приступим к проектным работам и возобновим переговоры с Джоном Хичкоксом, создателем понятия «лофты», и студией YOO inspired by Starck, которые также заинтересованы в работе над этим проектом». Солодовня – региональный памятник архитектуры. Компания не собирается его сносить, заверяет Игорь  Оноков. «В наших планах – приспособление объекта под жилые лофты с сохранением всех предметов охраны», – поясняет он.

 

По мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, Петровский остров отличается выгодным местоположением, но это еще не гарантирует девелоперам успеха. «Уместны аналогии с Крестовским островом – локацией, которую ранее ряд застройщиков когда-то тоже настойчиво продвигал в качестве оптимального места для строительства элитной жилой недвижимости, – напоминает Екатерина Гуртовая. – Теперь Крестовский остров, по сути, полностью застроен, причем он уже перестал быть элитным местом: люди стремятся отсюда уезжать, так как здесь не найти ни красоты, ни уединения и покоя. А Петровский остров и тем более не сможет стать какой-то очевидной элитной локацией. Это исторически сложившаяся промзона – специфическое место».

 

Всемогущий «Газпром»

 

Несмотря на все сложности, элитную недвижимость Петербурга ждет хорошее будущее, уверены участники рынка. «Важно, что макроэкономическая ситуация постепенно стабилизируется, а это позволяет ожидать сохранения как минимум текущих темпов продаж элитных квартир, – аргументирует Вероника Лежнева. – Дополнительным стимулом для роста объемов реализации квартир в элитном сегменте станет постепенный переезд в город подразделений компании «Газпром». По разным оценкам, доля покупателей, работающих в подразделениях этой компании, составляет от 15 до 20%».

 

Вероника Лежнева отмечает, что в 2015 году средний рост цен предложения на первичном рынке элитного жилья составлял 13%, и в наступившем году ожидаются схожие темпы. «В наибольшей степени это будет обусловлено повышением стадии готовности домов, находящихся в первичной продаже, – говорит она. – Как следствие, ждем роста цен этих проектов».

 

Согласно прогнозам Knight Frank St. Petersburg, в течение 2017 года больше всего могут снова прибавить в цене петербургские видовые квартиры премиум-класса – в среднем на 10-15%. Стоимость объектов, расположенных на набережных, традиционно растет более высокими темпами, чем средние показатели по рынку, поясняют аналитики.

 

«Покупатели заняли выжидательную позицию, анализируя многочисленные факторы влияния, – отмечает Екатерина Немченко. – Держать заработанное в рублях в нашей стране всегда было рискованно. Как правило, финансовые эксперты советуют диверсифицировать сбережения в несколько валют. Но в последнее время и это не дает желаемого эффекта – деньги все равно обесцениваются. Не выглядят привлекательными и банковские депозиты. И лишь вложение средств в высоколиквидную недвижимость остается единственным способом не только сохранить свои накопления, но и преумножить их». В Knight Frank St. Petersburg подчеркивают, что самым надежным объектом инвестирования в городе по-прежнему остается элитное жилье и апартаменты.

 

«За минувший год заметно изменилась структура покупателей, и эта тенденция перешла в 2017 год, – говорит Игорь Оноков. – Волна безудержного роста доллара к рублю закончилась, резких колебаний уже не предвидится. Но за это время покупатель стал своего рода игроком финансовых рынков. Он понимает, что необходимо фиксировать свои сбережения в недвижимости, даже если приобретает ее для себя. Хотя решение о покупке принимается дольше обычного. Состоятельный клиент, как правило, держит свои сбережения в валюте и даже пытается предугадать все возможные риски. Способствует этому и стадия готовности элитного проекта: доверие к объектам на финальной стадии реализации – выше».

 

Важно также, что в Петербурге действительно осталось не так много уникальных мест и проектов, которые будут цениться во все времена, независимо от колебаний курсов валют или вероятности новых потрясений во внешнеполитической обстановке. Все эти факторы обуславливают грядущий рост цен на рынке элитных квадратных метров. «Эта недвижимость всегда востребована, и ее стоимость будет только увеличиваться», – уверена Екатерина Немченко.

Елена Нечаева