Мода на компакт-формат

13 ноября 2016 в 17:59

В последнее время яркой тенденцией на первичном рынке Санкт-Петербурга стал резкий рост числа сделок с квартирами-студиями и однокомнатными квартирами. По оценке Knight Frank, за два с половиной года доля приобретений жилья в данном сегменте составила три четверти от всех покупок

 

В условиях падения покупательной способности населения ценовой фактор приобретает ключевое значение при выборе нового жилья. За счет небольшого метража, а следовательно, более низкой стоимости, квартиры-студии и квартиры с одной спальней начинают выглядеть в глазах петербуржцев более привлекательным вариантом, чем их более просторные аналоги. В среднем по рынку площадь студий составляет 26 кв. м, однокомнатных квартир – 40 кв. м, однако встречаются куда более компактные варианты. Например, самая маленькая «однушка» сегодня составляет около 30 кв. м, а самая маленькая студия – 18 кв. м.

 

При этом изменение спроса на первичном рынке происходит волнообразно. «В некоторые периоды общее число сделок с малокомнатными квартирами было сопоставимо с суммарными продажами за другие периоды. Например, в третьем квартале текущего года было продано 20,7 тыс. однокомнатных квартир и студий, а в первом квартале общий объем продаж составил 21 тыс. квартир», – комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.

 

Класс классу рознь

 

Безусловно, основной объем продаж малокомнатных квартир обеспечивает С-класс – жилье массового спроса. В этом сегменте можно выделить две основных категории покупателей. В первую группу входят молодые семьи или семьи с взрослыми детьми, приобретающие такой вариант в качестве первого отдельного жилья. Ко второй категории относятся инвесторы, которые покупают такие квартиры для последующей сдачи в аренду или перепродажи на более высоких стадиях готовности. Кроме того, в классе С заметна доля приезжих покупателей, причем в большей степени это касается предложений в зоне притяжения метро. В основном эти квартиры пользуются популярностью у жителей северных регионов России, которые переезжают в Петербург, выйдя на пенсию, а также вчерашних школьников, поступивших в вузы города и планирующих здесь остаться.

 

Интересно, что тенденция к предпочтению малокомнатных квартир коснулась и класса В, в котором основной объем продаж раньше составляли квартиры большей площади. Как отмечает Тамара Попова, в 2016 году наблюдался рост популярности малокомнатных квартир в В-классе (согласно классификации Knight Frank St Petersburg, В-класс подразделяется на «бизнес» и «бизнес-лайт»). В период с января по сентябрь текущего года спрос в этом сегменте рынка увеличился почти наполовину. Это прежде всего связано с ростом популярности квартир сегмента «бизнес-лайт», где площади в среднем на 15 кв. м меньше, чем в подклассе «бизнес». Для последнего основным драйвером стали покупатели, которые предпочли пожертвовать размером квартиры в пользу локации. Например, они могли бы приобрести более просторное жилье в отдаленных районах города или Ленобласти, но выбрали квартиру с меньшим количеством спален при лучшей транспортной доступности по отношению к центру города.

 

Тем временем А-класс держится особняком и демонстрирует обратную тенденцию. «В этом сегменте мы отмечаем увеличение интереса к просторным предложениям от 220 кв. м. За девять месяцев 2016 года количество сделок с объектами, где пять и более спален, выросло в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, – комментирует руководитель департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко. – Тем не менее, подобное предложение на рынке ограничено. Выходом в этом плане может стать покупка на стадии строительства нескольких квартир или апартаментов под объединение. Например, в проекте Royal Park доля таких продаж составляет около 40%».

 

Малогабаритные пригороды

 

Вслед за переориентацией населения на приобретение более дешевого жилья на первичном рынке скорректировали свою стратегию и застройщики. В результате среди новых проектов в сегменте массового спроса наметился существенный перекос в сторону студий и однокомнатных квартир. В особенности это относится к жилым объектам, расположенным на окраине города или в районах Ленобласти, прилегающих к Санкт-Петербургу. Так, в таких районах, как Мурино, Бугры, Девяткино и Парнас, количество малокомнатных квартир в одном доме может достигать 100%. В качестве примера можно привести ЖК «Охтинская дуга» в Мурино. Стоит отметить, что перечисленные районы неоднократно попадали в список самых некомфортных для проживания по причине перенаселения. Многие эксперты даже высказывают опасения, что эти территории в будущем могут превратиться в настоящие гетто.

 

«Уровень обеспеченности социальной и коммерческой инфраструктурой остается здесь довольно низким, особенно с учетом того, что подобные объекты вводятся далеко не в первую очередь. Уже сейчас большинство жителей данных районов испытывают проблемы с парковкой, а дорожно-транспортная сеть не справляется с существующей загрузкой, что приводит к пробкам», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

 

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St PetersburgЖилье как антистрессовая инвестиция

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

– Текущий год показал хорошие результаты продаж, вопреки прогнозам о падении рынка и постоянным разговорам о кризисных тенденциях. Если сравнивать девять месяцев 2016 года с аналогичным периодом 2015 года – спрос увеличился на 42%. Если говорить о докризисном уровне 2013 года, то цифра получается еще более внушительной – объем продаж вырос почти вдвое. Это объясняется тем, что для многих наших соотечественников покупка недвижимости – своего рода «антистресс», способ более-менее надежно инвестировать деньги.

Это как нельзя лучше иллюстрируют пиковые продажи в 2014 году. Инвесторы в первую очередь покупают то жилье, которое будет пользоваться наибольшим спросом в дальнейшем – те же компактные студии и однокомнатные квартиры.

 

Структура спроса по типам квартир (Санкт-Петербург и пригороды)

Дилемма компактного проживания

 

Таким образом, увеличение востребованности малокомнатных квартир не только в массовом, но и бизнес-сегменте приводит к весьма неоднозначным последствиям. С одной стороны, предложение квартир-студий и квартир с одной спальней позволяет удовлетворить спрос на жилье со стороны затянувшего пояса населения. Благодаря этой возможности покупатели в сегменте массового спроса смогли улучшить свои жилищные условия, переехав в более престижный район, правда, при этом потеряв в площади.

 

С другой стороны, последствия непродуманных решений по застройке окраин многоквартирными высотками класса С ощущаются уже сейчас. При условии, что тенденция роста доли малокомнатного жилья сохранится, к 2020 году в продажу выйдет около 258,6 тыс. квартир-студий и однокомнатных квартир, что, несомненно, значительно усугубит и без того тяжелую ситуацию на рынке, прогнозируют аналитики Knight Frank.

Александр Колпаков