Коммерция и точный расчет

29 августа 2016 в 08:55

В первом полугодии 2016 года тенденции рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в определяющей степени формировались под влиянием продолжающегося экономического спада. Наиболее благополучно ситуация складывалась в сегментах складской и офисной недвижимости

 

На рынке офисной недвижимости в первом полугодии 2016 года прирост суммарной арендной площади составил 5%. Доля введенных в эксплуатацию новых площадей достигла 136,1 тыс. кв. м. В сегменте офисных площадей высокого класса основной объем спроса по-прежнему формировал «Газпром», его структуры и подрядчики. В целом чистое поглощение по рынку офисов классов А и В, по итогам первых шести месяцев года, составило 56 тыс. кв. м.

 

«В классе А мы наблюдали рекордное сокращение вакантных площадей – 4 п.п. по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. В итоге доля вакантных площадей в офисных центрах класса А составила 6,8%», – комментирует генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков. По его словам, в классе В вакансия была сопоставимой с уровнем первого полугодия 2015 года – 11,9%. Средняя запрашиваемая ставка аренды по сравнению с IV кварталом прошлого года практически не изменилась и составила, согласно данным портала Domofond.ru, около 11,2 тыс. рублей за кв. м. Наибольшей популярностью на рынке офисной недвижимости пользовался район Московского проспекта, отмечает Николай Пашков.

 

По мнению генерального директора и партнера в компании «МТЛ» Николая Антонова, вполне благополучная ситуация на рынке офисной недвижимости может существенно измениться к 2018 году. «К этому времени будет закончено строительство Лахта центра, в который, освободив площади многочисленных бизнес-центров в разных районах города, переедут офисы «Газпрома», – поясняет Николай Антонов.

 

Еще одной заметной тенденцией рынка стало строительство распределительных центров: доля их площади в общем объеме ввода качественных складских помещений в первом полугодии достигла 70%.

 

«Качественных складских площадей, с удобной логистикой, продуманной инфраструктурой и широким спектром возможностей для арендаторов, в Петербурге не очень много, и они остаются востребованными рынком», – говорит Николай Антонов. По данным Knight Frank Saint-Petersburg, средняя ставка аренды на рынке складской недвижимости в первом полугодии составила 492 рубля за кв. м в месяц в классе А и 393 – за кв. м в месяц в классе В (с учетом НДС и операционных расходов).

 

Суммарная арендная площадь качественных складских площадей в Петербурге составляет 2,9 млн кв. м. Из них за первые шесть месяцев 2016 года введено в эксплуатацию 142,5 тыс. кв. м. Согласно данным компании Knight Frank Saint-Petersburg, чистое поглощение качественной складской недвижимости по итогам первого полугодия составило 113 тыс. кв. м, что на 74% выше показателя аналогичного периода 2015 года.

 

«В то же время большинство складских комплексов высокого класса, которые были введены в эксплуатацию в первой половине 2016 года, вышли на рынок с нулевой вакансией, поскольку были реализованы по схеме built-to-suit (строительство объекта для конкретного клиента, в соответствии с его требованиями и особенностями бизнеса)», – подчеркивает Николай Пашков. С учетом сохранения текущего уровня спроса и дефицита заемного финансирования, за-стройщики предпочитают работать именно в этом формате.

 

Торговым центрам в текущих рыночных условиях выживать тяжелее, чем любым другим объектам коммерческой недвижимости.

 

«Крупные сети, особенно в сфере одежды, сокращают количество торговых точек, а некоторые и вовсе уходят с рынка. Конечно, это не может не отразиться на торговых и торгово-развлекательных центрах, – считает Николай Антонов. – Уже сегодня на рынке есть торговые комплексы с невероятно высоким уровнем вакансии. Для таких объектов есть два варианта – прекратить свое существование или измениться. К примеру, вернуться к формату ярмарки, популярному на рубеже XX и XXI веков. Но не каждый собственник или девелопер пойдет на такой шаг, да и не в каждом ТРК возможно осуществить подобную реконцепцию безболезненно».

 

Несмотря на сложную ситуацию, арендные ставки на площади торговых центров в первом полугодии практически не менялись. Средняя стоимость для торговой галереи составляла 3,4-3,8 тыс. рублей за кв. м. На рынке встроенных торговых помещений средний уровень цен находился на уровне 161,5-171,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. За последние три месяца этот показатель даже увеличился – примерно на 6%.

 

Стрит-ритейл – один из самых уязвимых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Потери, вызванные влиянием экономического кризиса, продуктовым эмбарго и прессингом со стороны регуляторов рынка, сегодня можно увидеть невооруженным глазом, считает Николай Антонов.

 

«Их можно отметить и в центре города, и в отдаленных районах. Где-то сменились арендаторы, какие-то помещения теперь стоят пустыми», – говорит он. Во второй половине нынешнего года усилились тенденции перераспределения структуры стрит-ритейла. Преобладающее место в ней заняли магазины шаговой доступности и алкогольные супермаркеты.

 

Поскольку в Санкт-Петербурге продолжают возводиться новые жилые кварталы, то на рынке стрит-ритейла растет и предложение встроенных коммерческих помещений в новых жилых домах.

 

По мнению директора по продажам коммерческой недвижимости компании «Легенда» Леонида Фарисеева, в этом формате оптимальный расчетный объем коммерческой недвижимости составляет 5-7% от возводимого жилья.

 

«Если больше, то переизбыток предложения снижает арендные ставки и стоимость самой недвижимости. Безусловно, единого рецепта не существует, все зависит от конкретной локации, – полагает он. – Принцип один: объектов должно немного не хватать. Дефицит около 3-5%. Это благотворно для всех: и собственников, и арендаторов, и покупателей. При таком расчете сохраняются и разумные арендные ставки, возникает конкуренция, что положительным образом сказывается на покупателях».

 

«Оценка жилой недвижимости производится по сравнительному методу. К оценке же коммерческой недвижимости применяется несколько иной подход – доходный метод, – продолжает Леонид Фарисеев. – Условно принято, что помещение должно окупаться в аренде за 10-12 лет. В настоящее время этот срок неуклонно растет – мы движемся по европейскому пути. Но и доходный метод оценки, на мой взгляд, недостаточно объективен. Я чаще применяю условно «сравнительно-доходный» метод. Это мой личный термин, я считаю его максимально объективным: оценка производится по 44 параметрам. Данные параметры учитывают многие факторы: начиная от места расположения, заканчивая величиной налогов и коммунальными услугами. Как пример, стоимость помещений в одном доме может отличаться до четырех раз. При грамотной оценке стоимость помещения четко указывает на величину дохода, который это помещение может принести за указанное выше время».

Елена Васильева