Элита покажет класс

26 августа 2017 в 13:14

Сегмент элитной недвижимости Петербурга демонстрирует лучшие результаты в сравнении с другими сегментами.

С начала года на петербургском рынке жилой недвижимости снижается спрос. За последние шесть месяцев продажи (в штуках квартир) в первичке упали на 38%, подсчитали аналитики Knight Frank St Petersburg, сравнив показатели первой половины текущего и второй половины прошлого года. Тем не менее, застройщики продолжают вводить все новые площади, и затоваренность рынка растет. Эти тенденции наиболее актуальны для жилья эконом-класса, но так или иначе заметны почти на всем рынке. И только класс элитной жилой недвижимости занят решением совершенно других проблем.

Географические новости

По данным компании E3 Group, сейчас на долю элитного жилья в Петербурге приходится 4% всего предложения рынка, а самое большое число объектов высшего ценового класса по-прежнему сосредоточено в Петроградском и Центральном районах.

За первое полугодие в городе введены в эксплуатацию два новых элитных жилых комплекса общей площадью около 105,5 тыс. кв. м, и оба – в Петроградском районе. Это «Привилегия» от «Еврострой» и «Леонтьевский мыс», построенный одноименной компанией. В Петербурге редко появляются новости, связанные с локациями элитных объектов, но в этом году без изменений не обошлось.

С начала 2017-го в сегменте элиты были открыты продажи в пяти жилых комплексах совокупной площадью 144 тыс. кв. м. В их числе – два проекта компании Setl City. Это «Петровский квартал на воде» на Петровском острове (срок сдачи – четвертый квартал 2019 года) и Victory Plaza в Московском районе (четвертый квартал 2020 года). Кроме того, стартовали продажи в двух комплексах компании «Еврострой»: ЖК «Клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной в Центральном районе (от первого квартала 2019 года) и Esper Club на Крестовском острове в Петроградском районе (от четвертого квартала 2019-го). Раньше других в этой пятерке будет сдан ЖК Art View House от компании «Охта Групп» в Адмиралтейском районе (от третьего квартала 2018 года).

Эти объекты не расширили существующий перечень локаций элитного жилья, но все-таки он изменился. Дело в том, что на Крестовском острове больше не осталось участков под застройку, так что строить новые жилые объекты элит-класса здесь уже просто негде. Как сообщили в компании E3 Group, последнее свободное земельное пятно на этой территории получила компания «Еврострой» под строительство ЖК Esper Club.

Открытие года

О жилье на Крестовском острове в последнее время вообще много пишут и говорят. Об этой территории вспоминают почти каждый раз, когда речь заходит об элитной застройке. «Многие прогнозируют, что Крестовский остров, в силу особенностей существующей здесь инфраструктуры, скоро перестанет быть элитным, а спрос при этом должен переместиться на Петровский остров», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей.

По словам руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николая Лаврова, открытие Петровского острова как новой городской элитной локации стало самым значительным трендом рынка в этом году.

«Мы осваиваем эту новую территорию, достаточно интересную со всех точек зрения», – подчеркивает Николай Лавров. Петровский остров находится совсем рядом с историческим центром города, здесь хорошая транспортная инфраструктура, много зелени и прекрасные виды на воду.

Однако Елизавета Конвей считает, что говорить о смещении спроса с Крестовского острова на Петровский как минимум еще рано. «Спрос на жилье на Крестовском острове по-прежнему активен, причем наиболее востребованы квартиры для семейного проживания», – констатирует Елизавета Конвей. По ее мнению, Петровский остров, несмотря на значительное число уже имеющихся здесь жилых комплексов в сегменте ниже элитного, развивается как элитная локация благодаря новым проектам высокого ценового уровня, выход на рынок которых ожидается уже к 2018 году.

«Тем не менее, для того чтобы Петровский остров мог занять столь же сильную позицию в элитном сегменте, как Крестовский, необходимо, чтобы все промышленные зоны на его территории подверглись редевелопменту», – говорит Елизавета Конвей.

Первым элитным проектом на Петровском острове стал ЖК Royal Park от компании «Кортрос». Именно он вывел Петровский остров на третье место в городе по объему предложения элитных квадратных метров – после Крестовского острова в Петроградском районе и Литейного проспекта в Центральном. И это только начало. Сейчас на острове реализуется около десятка новых проектов элитного и бизнес-класса. И дальнейшие перспективы развития петербургского рынка элитной недвижимости напрямую связаны именно с этой территорией. Согласно Генплану, до 2025 года на Петровском острове появится 1,5 млн кв. м недвижимости. Жилая застройка займет 29% территории (свыше 0,8 млн кв. м), общественно-деловая – 14%, а под рекреационные объекты отведено 20%.

Тяга к росту

По информации E3 Group, сегодня средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитной жилой недвижимости составляет 369 тыс. рублей за кв. м. С конца прошлого года она уже поднялась на 6%, тогда как за весь 2016 год средняя цена на элитный метр возросла на 5%.

Причина в том, что в прошлом году на рынок было выведено мало новых объектов, а в этом тягу к росту обеспечило появление сразу нескольких интересных предложений, поясняют в компании E3 Group. По мнению аналитиков, до конца года рост средней цены продолжится.

В отличие от остальных сегментов рынка жилой недвижимости, элитный не только наращивает объемы и цены, но и стабильно сохраняет хороший спрос.

«На рынке элитной недвижимости ситуация намного лучше, чем на остальных, – отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. – Он сильнее других закалился в прежних экономических кризисах и максимально хорошо адаптирован к нынешнему».

По наблюдениям Сергея Бобашева, рынок элитной недвижимости гораздо спокойнее, чем, например, рынок жилья эконом-класса, переживает затоваривание. «Компании, которые строят элитные дома, всегда с самого начала учитывают, что к моменту завершения стройки проект еще не будет целиком продан, – поясняет руководитель проекта LifeDeluxe.ru. – Поэтому сейчас, когда квартиры во всех сегментах продаются очень долго, элита переносит это намного легче, чем тот же эконом-класс».

По мнению директора Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город») Веры Сережиной, для большинства новых проектов элитного сегмента сегодня характерен хороший спрос именно на этапе старта продаж.

Изменчивая структура

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая отмечает, что с начала года изменений в объеме спроса на элитные метры не произошло. Но в структуре распределения покупательских предпочтений произошли изменения, подчеркивает она.

«Происходит очень существенное перемещение спроса с вторичного рынка на первичный», – поясняет Екатерина Гуртовая. По ее словам, в сегменте элитной вторички продажи начали падать еще в начале года – из-за завышенных цен. А с наступлением лета положение только ухудшилось: сыграл свою роль еще и фактор сезонности, который на самую дорогую недвижимость влияет даже больше, чем на любую другую.

«Квартиры в домах, построенных относительно недавно, но юридически относящихся к разряду вторички, зачастую предлагаются по запредельным, неадекватным ценам, – подчеркивает Екатерина Гуртовая. – Поэтому спрос на такую недвижимость – «никакой». Причем время экспозиции некоторых объектов исчисляется уже не месяцами, а годами, но продавцы все равно не снижают цены. У многих это жилье – не единственное, и они не спешат его продавать».

Немало таких квартир роскошно отделаны, и владельцы считают, что это стоит дополнительных денег. Но потенциальных покупателей не интересует отделка: у них может быть совсем другой вкус, и им не хочется оплачивать чужое дизайнерское творчество, аргументирует Екатерина Гуртовая.

«Конечно, есть клиенты, которые любят старинные дома, но таких покупателей немного, – подчеркивает директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург». – Но и в этом случае стоимость не должна быть завышенной – иначе, если еще посчитать последующие затраты на ремонт, окажется, что покупать такую квартиру бессмысленно».

Из-за высоких цен на вторичном рынке и роста объемов качественного предложения по комфортным ценам на первичном тенденция к смещению спроса покупателей элитной недвижимости становится все более выраженной.

Забыть о «Газпроме»

В последние годы много говорят о том, что спрос на дорогие квадратные метры в значительной степени обеспечивается переездом структур ПАО «Газпром» из Москвы в Петербург. По мнению Сергея Бобашева, об этом пора забыть. «Это больше неактуально: «Газпром» уже все купил, что хотел, а что не купил – достраивает, и основной спрос теперь обеспечивает не он», – говорит руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

По его словам, большинство покупателей – это граждане, у которых уже есть несколько элитных квартир, и те, кто раньше владел недвижимостью классом ниже.

«Первая категория – люди, которым нужно больше жилья из-за каких-то серьезных изменений в составе семьи, – говорит Сергей Бобашев. – Люди разводятся, сходятся, рождаются, дети вырастают и уезжают…  Это естественный процесс, и он обеспечивает достаточно стабильный спрос на элитное жилье. Тем более что вопросов с платежеспособностью у такого покупателя не возникает. Он может выбирать что-то дороже или дешевле, но в любом случае это будут покупки в одном сегменте».

Вторая часть покупателей – это в основном владельцы квадратных метров бизнес-класса, решившиеся улучшить свои жилищные условия. «Жилье морально устаревает, и это заставляет людей переезжать в новое, – поясняет Сергей Бобашев. – По таким причинам элитную недвижимость в основном покупают молодые активные ребята, которые не хотят жить в старых домах, а стремятся в новые, красивые и современные. Тем более что разница в цене между бизнес и элит-классом в Петербурге зачастую минимальна».

Смена эпох

Квартирография элитных проектов тоже меняется, подчеркивает Екатерина Гуртовая. Она считает, что эпоха крупных шикарных квартир изжила себя даже в дорогом классе, и теперь люди, покупая квартиры в элитных домах, хотят не только комфорта, но и рациональности.

«По продажам в наших комплексах «Смольный проспект» и «Чапаева, 16» мы видим, что клиенты, приобретающие большие квартиры, делают это не для того, чтобы похвастаться перед друзьями, а просто потому, что такие квартиры нужны им для комфортного проживания – с учетом привычного стиля жизни и потребностей семьи, – говорит Екатерина Гуртовая. – Все понимают, что за большой квартирой тянется много больших трат, которые, как правило, никому не нужны».

Елизавета Конвей считает, что качественного роста предложения на элитном рынке Петербурга пока не произошло. «За последние несколько лет предложение практически не изменилось, – говорит Елизавета Конвей. – Были урезаны средние метражи, маркетинговые кампании стали более агрессивными, увеличились бюджеты, частично внедрено импортозамещение, упростилась инфраструктура, отделы продаж начали лучше отслеживать этапы воронки продаж, однако всех кризисных явлений было недостаточно для того, чтобы девелоперы задумались о качественном изменении концепций своих проектов».

Но уже в ближайшем будущем это может произойти, полагает аналитик. «Сегодня на петербургский рынок выходят московские девелоперы, такие как ГК «Кортрос», «Самолет Девелопмент», Glorax Development и ФСК «Лидер», – напоминает Елизавета Конвей.

По ее мнению, это задаст местным игрокам новую, более высокую планку – как с точки зрения самого продукта, так и стратегии его продвижения. Благодаря этому, надеются эксперты, петербургский рынок элиты покажет еще более высокий класс.

Сергей Шестаков