Блестящее будущее

28 мая 2017 в 07:49

Участники строительного рынка прогнозируют повышение спроса и объемов продаж на рынке элитной недвижимости Петербурга.

Невозмутимое спокойствие, которое господствует в сегменте элитной недвижимости Петербурга, уже в ближайшем будущем сменится подъемом покупательской активности, и рынок перейдет в фазу роста. «Для этого есть все предпосылки», – уверен генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.

По данным компании E3 Group, в Петербурге в общем объеме сданных с начала года новостроек на долю элитного жилья приходится всего 6%. За первые четыре месяца 2017-го введены в эксплуатацию только два элитных жилых комплекса: проект застройщика «Леонтьевский мыс» с одноименным названием и «Привилегия» ГК «Еврострой». Оба ЖК построены в Петроградском районе. Согласно информации Knight Frank St. Petersburg, совокупная площадь сданных квартир составляет 111,6 тыс. кв. м.

 За те же четыре месяца в продажу вышло три новых проекта в элитном сегменте жилья, отмечает ведущий аналитик E3 Group Анастасия Александрова. Это ЖК «Петровский квартал на воде» на Петровском острове (Setl City), Art View House на пересечении набережной реки Мойки и Крюкова канала («Охта Групп») и «Приоритет» от ЖК «Еврострой». «Для сравнения, за весь 2016 год новое предложение было пополнено всего двумя проектами – ЖК «Royal Park» на Петровском острове от ГК «Кортрос» и «Дом на Конногвардейском бульваре, 13» от частного собственника», – говорит Анастасия Александрова.

Наглядное пособие

Согласно данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого квартала свободное предложение элитного жилья в Петербурге составило 143 тыс. кв. м, или 1,1 тыс. квартир. «По сравнению с аналогичным периодом 2016 года этот показатель сократился на 21%», – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. По ее словам, сейчас на рынке города остается 6% нереализованных квартир в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию ранее 2015 года. И хотя покупатели элитной недвижимости предпочитают приобретать жилье в высокой степени готовности или уже готовое к проживанию, популярность таких объектов падает. «Они начинают морально устаревать и перестают соответствовать новым требования спроса, – поясняет Екатерина Немченко. – Средняя доля нереализованных квартир в каждом из данных объектов составляет около 30%».

Ту же тенденцию отмечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. Он напоминает, что в 2000-х годах у элитного покупателя были совсем другие, чем сейчас, ценности и взгляды на недвижимость. «Это были времена шальных денег, повальной скупки всего, что не приколочено, за любую цену: просто потому, что владеть, например, квартирой на Крестовском – это было круто», – вспоминает Николай Лавров. По его словам, потом эти проекты долго воплощались в жизнь, а теперь представляют собой почти построенные комплексы, в которых продана только треть квартир. «Деньги, взятые в кредит на строительство, кончились, банки уже требуют возврата, а новые покупатели не появляются, так как дом не достроен до конца и не соответствует современным вкусам и понятиям об элитности, и при этом очень высокая цена, – анализирует Николай Лавров. – Цену застройщики категорически не опускают, чтобы не снижать общий фон элитного рынка, но и продать ничего не могут».

По наблюдениям Николая Лаврова, своеобразное наглядное пособие по истории таких проектов представляет собой Крестовский остров. «Прогуливаясь по его территории, можно увидеть, что 70% построенного в 2000-е годы элитного жилья пустует, во многих квартирах даже нет отделки», – говорит эксперт. Тем не менее, на вторичном рынке элитного жилья сделки есть – хоть и редкие, и в основном в «золотом треугольнике».

Сложные расчеты

Аналитики Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья на конец марта составила 362,4 тыс. рублей. В конце 2016 года этот показатель находился на уровне 348 тыс. рублей за квадратный метр, напоминает Екатерина Немченко.

Игорь Оноков отмечает, что с начала года рост цен в элитном сегменте составил 3-5% – положительная динамика наблюдалась на фоне увеличения строительной готовности и ввода в эксплуатацию новых премиальных объектов, что подняло среднюю цену предложения на рынке.

Но, анализируя цены на рынке элитной недвижимости, следует учитывать, что сегодня они в еще большей степени, чем от рыночных факторов, зависят от колебаний курсов валют, – предупреждает руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев. «По нашим оценкам, «средняя по больнице» цена находится на уровне 350 тыс. рублей за квадратный метр, – говорит Сергей Бобашев. – Но все очень индивидуально, в одном проекте цены могут меняться от 250 до 750 тыс. рублей за квадратный метр».

Аналитики сходятся во мнении: элитная недвижимость остается наиболее устойчивым сегментом рынка. Даже в самые непростые для экономики времена цены на люксовые квадратные метры привычно удерживают набранную высоту. «А если у кого-то из девелоперов цены снижаются, это говорит о том, что такие застройщики «за уши» притягивали свои проекты к уровню элитных – иными словами, заявляли в этом качестве обычные объекты бизнес-класса и запускали их по завышенным ценам», – подчеркивает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. По ее словам, цены на действительно качественные объекты в элитном сегменте не только не снижаются, но даже имеют тенденцию к росту.

От класса к формату

Надо отметить, что попытки завышения класса объектов все реже приводят застройщиков к намеченной цели. Покупатель элитного жилья стал более информированным и научился самостоятельно идентифицировать уровень поступающей в продажу недвижимости. «Тем более что сейчас основной покупатель такого жилья – тот, кто переезжает в него из бизнес- класса, подчеркивает Сергей Бобашев. – Плюс немного «Газпрома».

«Сейчас все покупатели, в том числе и в сегменте элиты, перед принятием решения о покупке жилья тратят в два-три раза больше времени на анализ предложений на рынке, – говорит Екатерина Гуртовая. Она отмечает, что теперь граждане способны самостоятельно определять класс объекта и не хотят покупать квартиры в жилых комплексах, которые безосновательно

объявляются элитными и предлагаются по неадекватным для своего настоящего уровня ценам.

«Нынешний покупатель стремится выбирать подлинно элитный продукт, – подтверждает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов. – Этот покупатель придирчив и избирателен, среди нескольких вариантов он выберет не тот, что выглядит дорого-богато, не красивый фасад, не просто локацию в престижном районе, а безупречно качественное элитное предложение, достойное его уровня жизни».

Сергей Бобашев подчеркивает, что в последнее время покупатель вообще начал двигаться от выбора класса жилья к выбору формата проживания. «Большой ЖК с кучей квартир и всем «фаршем», либо камерный проект с минимумом необходимого – вот приоритеты, а не определение класса в рекламе, – говорит Сергей Бобашев. – Удачный выбор формата проживания и грамотное позиционирование сейчас определяют успех проекта».

Выигрышная позиция

Одной из самых заметных тенденции рынка элитной недвижимости за последние год-два стало быстрое развитие рынка апартаментов, считает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город») Вера Сережина. По ее словам, доля проданных апартаментов находится на стабильно высоком уровне – около 10% в сегментах «бизнес» и «элита». «Кстати, в последние месяцы этот формат стал востребован даже в комфортклассе, – отмечает Вера Сережина. – В первом квартале года на рынок Петербурга вышло четыре новых проекта в формате апартаментов».

Общий объем предложения элитной недвижимости Петербурга по районамНаиболее выигрышную позицию, причем как в буквальном, так и в переносном смысле, в этом сегменте по-прежнему занимает комплекс Royal Park на Петровском острове. «В этом комплексе 90% апартаментов видовые, – говорит Вера Сережина, – окна выходят на Петровский парк и пруд, Малую Неву, собственную марину и исторические доминанты Петербурга». Новый апартаментный проект элитного класса – в стиле loft – планирует реализовать на Петровском острове, на месте бывшей солодовни «Бавария», компания «Леонтьевский мыс». Игорь Оноков считает, что у Петровского острова есть все шансы стать полноценной элитной локацией – в той его части, которая выходит на воду, Финский залив и парки Крестовского острова. «Важно, что одобренные правительством Петербурга в мае этого года поправки в новый Генеральный план закрепили функциональное назначение земельных участков Петровского острова только под жилую и общественно-деловую застройку, – отмечает Игорь Оноков. – А земли вдоль набережных отвели под рекреационные зеленые зоны». Он подчеркивает, что при условии формирования единой архитектурной концепции Петровского острова оба берега Ждановки приобретут законченный вид и сформируются как новая элитная локация. «В противном случае рынок опять пойдет по пути Крестовского острова, который перестал существовать в качестве городской элитной локации», – говорит Игорь Оноков.

Большие надежды

Поиск новых элитных локаций принципиально важен потому, что старые себя почти полностью исчерпали. «Сказать, что такие пятна в дефиците, – это все равно, что ничего не сказать», – категоричен Игорь Оноков. Он считает, что в традиционных элитных локациях – Петроградском и Центральном районах – участков, подходящих для строительства премиальной недвижимости, практически не осталось. «Попробуйте найти экологически чистое, тихое и уединенное место в сердце Петербурга с однородной социальной средой, удобной транспортной доступностью, великолепными видами на воду, парки и знаковую архитектуру, – предлагает Игорь Оноков. – Попробуйте и тогда поймете: «Миссия не выполнима».

В холдинге RBI на Петровский остров тоже возлагают большие надежды. И неудивительно, ведь проекты, которые уже реализованы в этом месте, доказали свою успешность. К тому же на этой территории уже запущен масштабный процесс редевелопмента. «У нее много плюсов: близость к центру, близость к воде и паркам, некая уединенность и обособленность, – говорит Вера Сережина. – Это, по сути, последняя свободная территория в историческом центре Петербурга, где возможно строительство как элитного жилья, так и новостроек бизнес- и комфорткласса верхней ценовой категории». За последний год на Петровском острове получены разрешения на строительство на шести участках, а потенциально площадь участков под застройку составляет около 400 тыс. кв. м.

Сергей Бобашев отмечает, что петербургский рынок элитной недвижимости территориально всегда был «немного размазан» между центром и островами. «Тем интереснее развитие Петровского острова как новой элитной локации», – уверен Сергей Бобашев. Но, в отличие от многих своих коллег, он не считает, что больше элитной недвижимости некуда двигаться. «Я бы отметил продолжающееся развитие Песочной набережной и смещение покупательского спроса в центр, на инфраструктурно богатые проекты (в первую очередь – обеспеченные подземными паркингами)», – поясняет Сергей Бобашев. При этом, по его мнению, стремительно теряющему популярность Крестовскому острову полноценной альтернативы до сих пор не существует.

Источник спроса

Одним из основных трендов рынка элитной недвижимости Игорь Оноков считает рост средней стоимости покупки и устойчивый интерес к не-стандартным планировкам: квартирам с террасами, панорамными видами, двухуровневым квартирам и пентхаусам площадью до 500 кв. м. «Еще одна важная тенденция – внедрение инженерных инновационных систем, которые часто опробуются именно в элитном сегменте, а также рекреационный девелопмент – создание максимально комфортной и насыщенной инфраструктуры, включая зоны для прогулок, набережные, причальные сооружения, галереи ресторанов, бутиков, премиальных супермаркетов и других объектов», – говорит он.

Сергей Бобашев уверен, что элитный рынок Петербурга ждет блестящее будущее. «Богатых людей у нас меньше не становится, другое дело, что большинство из них уже «оквартирено», и не по одному разу, – говорит Сергей Бобашев. – Так что покупателя ждем из бизнес-класса». Игорь Оноков в числе факторов, которые должны уже в ближайшем будущем привести к росту спроса на рынке элитных квадратных метров, в первую очередь называет ограниченность предложения и острый дефицит участков в историческом центре – особенно видовых, у воды. Кроме того, усилить активность покупателей должен ввод в эксплуатацию ряда строящихся сейчас элитных объектов. Как еще один фактор, которым определяется предстоящий рост локального спроса, эксперты единодушно называют продолжающийся переезд в Петербург структур корпорации «Газпрома».

Сергей Шестаков